中国住房市场发展月度分析报告（2018年6月）

为促进房地产市场平稳健康发展，以及为降低宏观经济风险提供参考，住房大数据联合实验室、中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组在2018年5月大数据房价指数（BHPI）的基础上，结合研究团队对中国住房市场的长期跟踪研究，完成了2018年6月《中国住房市场发展月度分析报告》。

市场概述

通过142个城市大数据房价指数（BHPI）监测发现，2018年上半年多数城市房价有所上涨，局部房价出现大涨，少数城市房价下跌。其中一线城市房价总体稳定，二三四线城市中的部分城市房价快速上涨。

大数据房价指数定基显示（以2017年12月为基期），2018年上半年全国城市房价总体小幅上涨，局部房价出现快速上涨，少部分城市房价微跌。与2017年12月相比，2018年5月142个监测样本城市中，房价下跌的仅有厦门、上海、郑州、沧州、张家口、太仓、石家庄、福州、保定、滁州、吉林、珠海、大庆、鞍山14个城市，其余128个城市均有不同程度的上涨。128个上涨的城市中，涨幅在10%以上的，由高到低依次有西安、青岛、重庆、三亚、大连、太原、西双版纳、烟台、绵阳、淄博10个城市，其中西安涨幅达31.23%，青岛涨幅达18.48%；涨幅在5%-10%之间的，有中山、贵阳、眉山、咸阳、南充等29个城市；另有包头、株洲、防城港、九江、芜湖等89个城市在0-5%之间。一线城市中除上海下跌2.01%外，其它一线城市均以小涨为主，北京止跌小涨3.81%。

2018年上半年房价较快上涨的城市中，既包括二线城市，也有不少三四线城市。这些城市可以大体分为三类：一是市场前景被普遍看好的热点明星城市，如西安、青岛、重庆、三亚等；二是房价基数较低且长期停滞的补涨城市，如大连、太原、贵阳、西双版纳等；三是热点二线城市周边的中小城市，如西安周边的咸阳，成都周边的绵阳、眉山、南充，青岛周边的烟台等。

大数据房价指数环比显示，部分热点二三四线城市仍具较高的房价涨速，房价环比上涨的城市较上月有所增多。2018年5月，142个监测样本城市中，房价环比涨速在2%以上的依次有西安、重庆、聊城、西双版纳、威海、金华、宁波、大连、上饶、防城港、咸阳11个城市，其中西安环比上涨6.59%，重庆环比上涨5.49%；环比涨速在1%-2%之间的有绵阳、淄博、无锡、烟台、贵阳等35个城市；环比涨速在0-1%之间的有衡水、沈阳、南昌、哈尔滨、淮安等73个城市；环比下降的有太仓、海口、厦门、郑州、廊坊等23个城市。与上月相比，环比上涨城市有所增多，2018年5月环比上涨的城市为118个，比上月增加9个，其中环比上涨1%以上的城市46个，比上月增加14个。一线城市中，5月北京房价环比稳中略升1.46%，涨速比4月上升0.97个百分点，上海房价环比仍下跌0.37%。

29个重点城市大数据房价指数同比显示，一线城市和少部分二线城市房价年度涨幅相对较小，但二线城市中仍有部分城市房价年度涨幅很高。在监测的一、二线城市中，与上年同月相比，2018年5月有西安、成都、杭州、青岛房价年度同比涨幅在30%以上。其中西安、成都分别同比上涨88.98%与50.05%，居一、二线城市房价涨幅前两位。一、二线城市中，天津、北京、厦门、上海同比分别下跌了13.94%、9.05%、8.09%与7.45%。此外，在严厉的限购政策作用下，作为环京楼市代表的廊坊（燕郊），2018年5月房价同比下降28.86%。

大数据住房租金指数定基显示（以2017年12月为基期），多数城市住房租金相对稳定，部分城市住房租金较快上涨。从租金绝对水平看，2018年5月北京、深圳房租中位数高达6500元/套/月，并居全国第一。上海、杭州分别以6200及4600元/套/月，居样本城市租金水平第2、3名。

2018年上半年，西安、北京、青岛等部分城市住房租金上涨较快。28个重点监测城市中，与2017年12月相比，2018年5月西安、北京、青岛住房租金分别上涨4.92%、4.39%和3.34%，居样本城市前三位。其中，西安、青岛的房价也相对上涨较快。

多数重点城市租金相对稳定。与2017年12月相比，2018年5月济南、惠州、上海、成都、南京、重庆、廊坊、合肥、广州、武汉、苏州、杭州、烟台、厦门、东莞15个样本城市租金涨跌幅在1%以内。

但也有一些城市房租明显下跌。与2017年12月相比，2018年5月郑州住房租金下跌了8.03%，居样本城市跌幅之首。除郑州外，石家庄、珠海等城市租金跌幅也相对靠前。这些城市2018年前5个月租金的下跌，既有季节性因素，也有供给充分的因素。

形势分析与预测

从外部环境看，国际经济形势复杂多变，市场不确定性显著增加。中美贸易条件变化将促使中国采取稳健中性的房地产政策，限制房价的大起大落，以避免可能被诱发的房地产市场系统性风险。从长期看，中美贸易条件变化将促进中国产业升级转型与结构优化，从而间接影响国民收入结构和区域经济结构。这两种结构变化都将对未来房地产市场格局产生深远影响，城市房价长期不确定性增加。

从融资条件看，住房信贷市场持续趋紧，但房贷利率仍处历史正常水准。全球金融去杠杆进程仍在继续推进，美元进入加息周期。实际利率上升，多支货币基金的年化利率维持在4%以上。虽然国家政策层面对首次购房的支持态度没有发生变化，但市场融资成本的提升,仍导致各商业银行自主调高了首套房贷利率。据融360最新数据，2018年5月全国首套房贷款平均利率为5.6%，相当于基准利率1.143倍。在2014年11月22日之前的长达10年时间（包括全球金融危机前后），房贷基准利率大都在6.8%以上，最低在5.94%以上。其中2007年3月18日至2008年11月27日间更高达7.2%以上。同时考虑到以往基准利率较高时期对首套房贷大都有7-9折不等的利率折扣，尽管当前房贷利率有所攀升，但仍未超出历史正常水准，对房价的影响很有限。如果实际房贷利率在此基础上继续上升，房贷利率水平将逐步进入偏高区域，对房价将产生较强抑制作用。

在商品房市场融资成本加大的同时，国家对租房市场金融支持力度不断加大，这意味着住房市场资金未来将逐步转移到租房市场（住房供给侧）。2018年4月24日，中国证监会和住房城乡建设部发布《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》，提出加快培育和发展住房租赁市场特别是长期租赁，支持专业化、机构化住房租赁企业发展，鼓励发行住房租赁资产证券化产品。2018年5月28日，中国银行保险监督管理委员会发布《关于保险资金参与长租市场有关事项的通知》，对保险资金进入长租市场划定了一系列标准，并指出保险资产管理机构通过债权投资计划、股权投资计划、保险私募基金等方式投资长期租赁住房项目的，相关注册机构应建立受理及注册绿色通道，优先受理。随着政府对住房租赁市场金融支持力度的加大，束缚长租公寓发展的不利因素逐步得到破解，住房租赁资产证券化产品这一中国金融市场的新型航母也将启航。