2018年上半年西安市地产市场分析报告

2018年上半年，全国一线城市土地市场供地小幅走低，出让金收入缩水明显。二线城市土地市场供需两旺，三四线城市承接外溢需求热度上升。就西安市来看，受规划及土地供给政策调整转型影响，中心城区整体短期内供给缩量，价格持续上涨，外围区域市场投资热度明显提升。上半年西安市中心城区成交房地产开发用地2767亩，西咸新区远超西安市中心城区，成交土地6452亩。西安市中心城区与西咸新区商业用地土地均价分别为513万元/亩、163万元/亩，楼面均价分别为2168元/平，1008元/平；居住用地土地均价分别为511万元/亩、249万元/亩，楼面均价分别为2917元/平，1566元/平，价格均涨幅明显。住宅投资开发受市场追捧，商、住楼面单价倒挂。

上半年，西安市商品房新增供应缩量，销售量价齐涨。普通住宅量价走势与商品房保持一致，上半年均价10713元/平，首破万元，环比上涨10.4%；商办类物业上半年新增面积均呈下滑趋势且减幅明显，销量有所上升，商业均价15594元/平，办公均价11425万元/平，均小幅上涨。综合来看，商品房销售热点区域仍为浐灞、曲江、经开、高新等区域。位于经开的碧桂园凤凰城、城西的绿地新里城及城东的融创西安壹号院成交金额排位前三，分别为59.4亿元、31.2亿元及24.6亿元。

一

政策

热点

贰

中心

城区

土地

市场

(一) 总体状况

2018年上半年，西安市中心城区土地招拍挂市场成交量下滑明显，环比下滑19.9%，同比下滑47.6%，成交建设用地71宗，面积4494.9亩。实现土地出让金总收入134.6亿元，环比下滑12.4%，同比下滑36.4%。上半年中心城区成交土地以居住及工业用地为主，其中居住用地2000.1亩，占比44.5%；工业用地1629.5亩，占比36.9%；商业用地767亩，占比17.1%；其他用地68.4亩，占比1.5%。

西安市中心城区上半年土地成交总体状况图

(二) 商业用地

1

量价走势

2018年上半年西安市中心城区成交商业用地19宗，面积767亩，环比下降47.5%，同比下降60.1%，根据规划设计条件书，可开发商业建面181.6万平。成交土地单价513万元/亩，楼面单价2168元/平，与去年同期相比，量跌价涨。

西安市中心城区商业用地成交量价图

2

区域分布

分区域看，浐灞生态区表现突出，成交土地面积387.9亩，可开发建面103.1万平，其次为高新区和曲江新区，成交土地面积分别为90.2亩、79.5亩，可开发建面为22.3万平、15.4万平。土地成交单价除碑林区、新城区、雁塔区、曲江新区外，长安区、航天基地两区域商业地价也超过700万元/亩，分别为854万元/亩及721万元/亩；楼面单价则仍以碑林区最高6802元/平，其次为长安区及曲江新区，分别为4131元/平、3468元/平。

西安市中心城区商业用地分区域成交量价图

(三) 居住用地

1

量价走势

2018年上半年西安市中心城区成交居住用地33宗，面积2000.1亩，环比下降27.5%，同比下降57.9%，根据规划设计条件书，可开发建面为350.2万平。成交土地均价511万元/亩，楼面均价2917元/平，与去年同期相比，成交量大幅下滑，成交均价陡峭上涨。

西安市中心城区居住用地成交量价图

2

区域分布

分区域看，城东浐灞生态区及港务区居住用地成交量排前，分别为557.8亩、500.5亩，可开发建面分别达81.6万平、76万平。土地成交单价除碑林区1144万元/亩外，500万元/亩以上梯队有曲江新区775万元/亩，长安区663万元/亩，新城区629万元/亩，雁塔区617万元/亩，高新区518万元/亩。

西安市中心城区居住用地分区域成交量价图

(四) 热点区域

1月25-26日国际港务区

开年首月，国际港务区25、26日接连成交6宗共计570.276亩房地产开发用地，成交总价款16.46亿元。此次成交的6宗地均为全运村配套建设项目及西安奥体中心项目配套用地。

2月12日长安区及浐灞生态区

2月12日，西安市土拍市场再掀高潮，长安区2宗（共分四个地块）商住、文化设施及中小学用地现场开拍，土地总面积281.56亩。宗地均设最高限价，超最高限价后竞保障房配建面积。CA06-23-6、CA06-23-8宗地历经4小时叫价1150轮最终由中信房地产集团有限公司（中海地产）以最高限价136000万元，外加56300平方米（不含基数17064平方米）保障房面积竞得；CA06-23-7、CA06-23-9宗地竞价14轮后最终由西安创茂置业有限公司（金茂）以最高限价54000万元，外加10000平方米（不含基数5882平方米）保障房面积竞得。同日下午，浐灞生态区放量成交971.352亩房地产开发用地，成交总额达40.753亿元。

(五) 房企动向