长租公寓鼎家“爆雷”始末 折射长租脆弱生态

（原标题：长租公寓鼎家「爆雷」始末）

鼎家之困，与其说是金融风险的问题，倒不如说是长租脆弱生态的阶段性爆发。

“相信自己，相信自己的伙伴。”

跟这句贴在鼎家办公室墙上的口号对应的，是满室狼藉，文件资料遍地散落，桌上放着的外卖餐盒和泡面早已发霉。8月以来，杭州文欣大厦8楼每天都聚集着要求维权的近百位房东和租客。他们不相信鼎家，也开始不相信长租公寓。

鼎家工作人员已经完全撤离，现场有六七名特勤警员，每天早上7点半过来维持秩序，晚上7点半离开。

长租公寓很有可能爆仓，我爱我家前高管胡景晖在8月19日抛出的观点一语成谶，鼎家的破产点燃了长租公寓领域的第一个“雷”。

“租客潘女士，损失房租2100、押金4400、维修费350、共计6850；

租客魏女士，押金5400、银行分期加利息35700、管理费600，共计41700；

房东石女士，租金约6400，少一张床和一个衣柜……”

不能来到现场的，还有三四个QQ及微信群里的上千名业主和租客，群里不断有新人张贴出自己的损失。报出的是金额，没报出来的，是安稳日子突然中断，需要赶紧找到下一个住处的慌乱。

风波之中，36氪对鼎家创始人兼董事长魏永锋进行了专访，通过研究这第一例引起关注的长租公寓“爆雷”案例，我们试图寻找出长租公寓究竟出现了什么问题。

是租金贷的锅吗？

鼎家和用户们的命运原本都不至于此，起码1个月前，鼎家创始人魏永锋认为事情还有转机。

7月份，鼎家还在准备扩张门店，8月2日起，鼎家离职高管开始向业主和租客散布鼎家资金链断裂的消息——按照魏永锋的说法，这是因为公司开除了一批失职高管，但公司确实也存在400万的资金缺口——于是事态急转直下，公司总部围满了业主和租客，运营全面陷入瘫痪。

8月2日魏永锋的申明

与外界认为利用租金贷高杠杆扩张导致爆雷不同，鼎家涉及租房分期的租客比例只有20%，低于行业平均水平。租金贷的模式是指，租客以个人信用向第三方金融机构或银行贷款，机构一次性把一年的租金打给公寓方，租客就能租金月付，每个月缴纳给机构的租金相当于还贷。

有业内人士向36氪表示，行业利率通常在5%-7%之间，银行相对较低，但根据平台选择的产品而存在差异。利息直接加在租金里，公寓有时为了获客会主动承担这部分利息。

这个模式本身无可厚非，租金分期降低了租客的资金压力，而公寓方先收了一年的租金，之后只需按季度向房东付款，获得流动性以支撑发展。喊出租金月付的品牌公寓不在少数，自如、蛋壳、相寓等大平台都有此类产品，中小公寓运营商在第三方服务平台的支持下，也将租金月付作为吸引客流的重要方式。

但租金贷容易发生纠纷，是因为金融机构的授信对象是租客，最大的风险点却在于公寓方。租客每月按时还贷，而一旦公寓方资金链断裂倒闭或恶意跑路，本金打了水漂，损失由租客承担。如果不搬走，会跟房东有纠纷；如果搬走了，也要继续向第三方金融机构支付租金，否则信用会受到影响。租客在签署分期产品时未明确意识到这个风险，而公寓方为了发展业务也无动力明确告知。

在36氪对维权现场的采访中，一位梅姓租客表示在签约时，鼎家方面有明确告知这是租房分期，属于借贷行为，只不过对他来说，从未想到过公寓方倒闭的后果。31岁的他从外地来杭经营一家果蔬店，门店和住房都是通过鼎家租赁的，门店一次性付清，住房租金分期，两套一共损失了6.48万。

目前与鼎家合作的第三方金融机构约为4家，其中最大的是爱上街（原名51返呗）。爱上街事发后发布声明，本次通过爱上街分期的租客共有243名，在鼎家处理结果公示前，不会向租客收取任何违约金、滞纳金等相关费用。

采用分期模式的租客损失最大，除了押金，在贷款到期前还要每月向金融机构还款。但是在维权人群里，占最大比例的其实是普通租客，他们损失的是押金和刚缴纳的三个月租金。

鼎家之困，与其说是金融风险的问题，倒不如说是长租脆弱生态的阶段性爆发。

激进而脆弱的长租生态

买房越是不易，租房越是痛点。

如果没有我爱我家和鼎家的变故，长租生意在过去一年来仍是风口。2014年开始，链家、我爱我家、万科、龙湖、碧桂园、华住等大公司对长租公寓均有布局。《58集团2018一季度住房租赁市场报告》显示，截至2018年3月，全国范围内各类长租公寓品牌达1200多家，房源规模逾202万间。

在高房价和限购政策下，加上结婚年龄和购房年龄的推迟，越来越多的人停留在租赁市场里。但找房不易，看了十几套也找不到满意的房子，还要与房东和中介讨价还价、斗智斗勇；一套两居室，隔出四个房间，还有可能遇上奇葩室友；房东儿子结婚，要求三天内搬走；合同到期，3000块/月的房间就要涨价1000……城市青年的租房史，几乎就是一部不断重复的“血泪史”。

过去房源供给掌握在个人业主、二房东、中介机构手里，大公司和创业公司的参与，客观上让租房市场变得更加透明，产品和服务更加标准化。这类公寓房源信息真实，定价相对稳定，职业公寓管家的服务模式也提升了效率，这也是为什么长租公寓虽然租金并不比市场价便宜，仍然能够迅速打开局面的原因。

鼎家正是在这股风潮中投身长租公寓。这家公司由中介起步，经过多年发展，在杭州经营十余家门店，算是小有积累。2017年，魏永锋因看好长租公寓的前景而转型，逐渐降低了二手房及其他租赁业务的比重，把长租公寓作为公司的核心业务。宣布破产之前，鼎家团队近300人，在杭州城区共签约了1950套公寓，主打分散式公寓，95%以上是整租房源。

事实上，仅靠从房东手里收房，再租给租客的租差，长租公寓只能维持微薄利润。曾有创业者告诉36氪，如果出租率低于90%，大部分公寓都是亏损的。不问租房创始人孙思远认为，长租公寓的运营难题还体现在效率低下，从拿房到定价，所有决策都没有数据支撑，这使得公寓的发展受限于团队的经验。

“出事之后我找到租客才发现，鼎家每月给我4000元房租，但是只跟租客收3300！怎么可能亏钱做？肯定有问题，这边（租客）两个月押金先收进，这边房东给一个月房租，就是把钱收进来再说，空手白狼，后面就不管了。”在鼎家办公室，某维权业主王女士气愤地告诉36氪。王女士房子就在鼎家办公室附近，两室一厅，声称一共损失了1万2。

鼎家总部维权现场