合富商业：写字楼市场前景明朗，公寓商铺谋求新出路

330新政过去一年多，广州商业市场发生了怎样的变化，写字楼市场是否继续波澜不惊勇往直前？公寓成交有否止跌维稳？三类物业市场上半年究竟有怎么的特征趋势，后续发展将会如何？合富辉煌商业地产为你逐一解读。

上半年写字楼成交总量超越公寓，公寓及商铺供求同比均大降

从半年度数据对比来看，新增供应方面，仅写字楼供应同比环比都有所增长，而公寓及商铺的新增供应都呈现大幅削减，其中公寓供应减少超三成，商铺供应减幅更是高达五成，表明在去年330新政影响之下，不少项目尚未有应对的产品推出市场，尤其是新政之后报建的项目最小分割单元不得低于300平方米。成交方面，写字楼成交面积超过公寓，一改新政前公寓成交水平遥遥领先的局面，公寓及商铺成交同比降幅明显，新政对公寓及商铺成交的影响继续蔓延。

上半年商业土地市场分析

2018年上半年商业用地成交117万㎡，同比大致持平。天河、南沙为商业土地市场成交主力，占比超65%。2018年上半年所出让的纯商业性质土地，仍延续此前针对商业用地定向出让的特色。全部用地均指向明确，出让条件与相关产业属性相捆绑，以符合各区域板块的发展战略及功能定位；定向出让的前提下，上半年各地块均以底价成交；商业地块基本要求自持比例，其中科学城、琶洲地块自持比例高达70%；天河区、南沙区稍低。上半年商业用地所捆绑的产业除较传统的金融业外，“IAB”（新一代信息技术、人工智能、生物医药）相关产业布局亦得以体现，尤其在琶洲、智慧城、庆盛等板块。

合富辉煌（中国）商业地产总经理张智斌先生指出,商务地块在竞拍之前就已因应地块所在板块有整体规划定位，进行准入门槛及产业引入等相关条件细化，起到筑巢引凤作用，吸引更多相关企业及人才进驻，利于各片区日后产业发展规划及聚集效应的形成。

上半年写字楼市场走势分析

【年度成交】写字楼成交量同比小幅增长，仍处于较高水平，价格结构性下降

合富大数据显示，全市上半年写字楼成交量为32万㎡，同比上升13%；受若干大手交易支撑，成交量显著高于近年平均水平；成交均价为23235元/㎡，同比下降13%，环比下降12%；价格下降主要由于外围区域成交放量的结构性影响。

【板块供求】第二CBD成供应主力，次核心板块成交靠前

上半年写字楼供应主要集中在鱼珠及明珠湾等板块，其中鱼珠板块的新增供应占比达26%，主要来自保利鱼珠港全新楼栋供应；除鱼珠位于第二CBD外，其余新增供应位于外围区域板块居多。

由于有大宗交易主导，上半年成交靠前的板块基本有大手成交项目作为支撑，番禺区市桥及华南板块同时进入前五。

【成交特征趋势】写字楼延续大宗交易的热度，大手成交集中外围

上半年写字楼市场大单交易主要集中在外围区域；在该批次大单交易的影响下，市场成交结构一改中心区域为主的常态，向外围区域倾斜；以往大单交易较集中在珠江新城、金融城和琶洲；上半年市场，临港CBD、南沙自贸区、知识城等新崛起板块亦陆续涌现写字楼大单；客户以自用为主、投资为辅。

【成交特征趋势】标杆项目价格同比上涨趋势明显，写字楼价值日益凸显

标杆项目价格基本呈现同比上涨趋势，升幅明显的项目基本集中在珠江新城、金融城、万博等中心板块，外区区域的如南沙、增城的项目由于基数较低，价格升幅也较为明显。

下半年重点项目简介

写字楼市场总结与展望

合富辉煌（中国）商业地产总经理张智斌先生指出，写字楼市场大宗交易趋势得以延续，而且从过往主要集中在核心板块，延展到周边次核心板块及区域，大宗交易遍布范围有向外扩散趋势；这些次核心板块的写字楼市场正在逐步崛起，而随着板块的功能定位及产业行业发展趋势日益明朗，商务氛围也在加速形成，从而吸引越来越多企业关注。

预计未来写字楼市场仍由大宗交易主导，各个板块在政府的规划引导之下，将吸引更多相关企业及人才进驻，利于各片区日后产业发展规划及聚集效应的形成，商务氛围日趋浓厚，从而凸显物业价值。

上半年公寓市场走势分析

【年度成交】成交量环比企稳，价格重回2字头水平

合富大数据显示，广州上半年公寓成交量为28.4万㎡，同比下降63%，环比持平；虽然成交量同比惨遭腰斩，但环比数据显示市场已基本企稳；成交均价为21322元/ ㎡，同比持平，环比上涨7%；价格重回2字头并创近年新高。

【板块供求】供应集中外围区域，番禺南沙萝岗成交占比大

上半年公寓新增供应集中在外围区域，原萝岗区府板块在全新项目拉动之下，供应占比达23%，同区域的知识城板块占比为9%，此外花都区的新机场及汽车城板块均有较大量的新增供应。