全球商业地产市场的“蝴蝶效应”

　　“一只蝴蝶在地球这一端偶尔扇动几下翅膀，就有可能引起地球另一端的一场巨大风暴。”这是美国气象学家爱德华·劳伦兹（Edward N.Lorenz）在1961年提出的“蝴蝶效应”理论。

　　Edward当时并没有想到，从流行文化到全球经济，“蝴蝶效应”——微小的变化能够引发巨大连锁反应的这一现象比比皆是。甚至在商业地产领域，就投资者来看，微小的效应不断引发投资行为以及投资者情绪变化，使得投资者愈发难以把握究竟哪些宏观因素对市场决策更为关键。

　　然而，我们今天面临的已经远远不只是一只引发变化的蝴蝶，全球高度互联和信息的即时传递使得无数的蝴蝶挥动翅膀引发无穷变化。

　　去年市场上就出现了蝴蝶效应影响商业地产市场的典型案例：在中国出现的市场波动被认定为引发2015年8月和2016年2月美国股市回调的根源。（虽然美国制造业放缓、企业收益降低以及对石油和天然气投资的下降也是导致美国股市动荡的部分原因，但大多数意见仍旧将中国市场状况视为导致事件发生的最直接原因。）然而，美国股市之后的快速反弹虽证明了将中国的市场与美国股市动荡联系在一起完全是反应过度，但因此造成的影响却仍在持续，并显现在国债收益下跌以及市场信心受挫中。

　　尽管市场中确实会出现连锁反应，但这些事件的发生以及市场动态信息是否会对商业地产的市场决策产生任何影响呢？

　　在这个信息爆炸的时代，各类数据唾手可得；信息的广度与获取速度都在影响着交易结果。但在商业地产投资领域，如同股市期货市场的毫秒必争式交易还并不普遍，每处商业地产的独一无二性，使得投资者想通过远程操作进行交易很难获利。

　　究竟怎样才能根据大数据做正确的商业决策还未有定论，但全球高度互联和信息即时传递这两个因素已经对商业地产市场产生了深远和积极的影响。

　　高度互联的优势在于其促进了全球资本流动。事实上，在过去10年中，伦敦商业地产的60%被境外买家购买，即使脱欧也未能影响伦敦作为全球商业地产资本聚集中心的地位。

　　高度互联使得投资者进一步增加全球范围的资产多样化配置，投资境外资产意愿增加，以降低资产组合的长期风险。高度互联还导致了类似国家之间同类资产的定价均衡。一旦调整当地通胀预期，全球城市中的同类资产的收益率将极其类似。

　　高度互联使得投资者拥有更多投资选择。虽然以往跨境投资以追逐核心写字楼资产为主导，但这一主导地位正在逐渐丧失。2007年，核心写字楼资产占据跨境投资46％的份额，但今天，随着投资者开始关注如酒店和工业物流资产等更多资产类型，该份额下降到仅为35％。投资者目标资产类型不断增多对当地业主来说是个好消息，因为其资产价值现正受到大量潜在买家的支撑。

　　尽管就业增长仍旧被许多商业地产投资者视作最关键的宏观影响因素，但二者之间并非简单的因果关系，因为就业增长并非市场中独立存在的因素，而是与其它类因素有着密切的联系。雇主不会心血来潮增加就业机会并报以乐观态度，而是在权衡各种客观和主观因素之后才会考虑是否增加就业机会，其中包括评估其产品需求、当前及预期的成本与资本可获得性、技术和地理条件等。因此，在所有导致最终投资决策形成的诸多影响因素中，有一个最具根源性的因素：对未来市场的乐观预期。

　　乐观情绪可能是引发市场蝴蝶效应的初始根源。在宏观经济学中，我们可以对GDP、利率和石油消费的一切情况进行预测。在商业地产投资领域，对租金、空置率、供求状况等基本面因素的预测都会受到投资者乐观情绪的影响。投资者信心可能是引发所有市场蝴蝶效应的那个最初始根源。

　　事实上，乐观情绪是一种常见的“蝴蝶”，也许诺贝尔经济学奖得主罗伯特·席勒(Robert Shiller)在定义行为经济学时做了最好的诠释：了解全球投资者的乐观情绪将有助于了解其如何进行决策。

　　来源：CBRE世邦魏理仕

编辑：wulingya