成都商业市场优胜劣汰加速退+调成当前关键词

位于天府广场的摩尔百货在租约到期后歇业，Novo在蓉最后一家店铺撤出成都市场，在建设路商圈经营了22年的华联商厦百货关门……今年以来，一些曾经在成都赫赫有名的百货商场相继”谢幕“，引发了不少人对成都零售商业市场的关注。

对此，世邦魏理仕华西区研究部负责人朱建辉表示，根据由世邦魏理仕与中国连锁经营协会共同合作的《2015中国购物中心发展报告》，成都仍是国际品牌商青睐的城市之一，成都的国际代表品牌拥有量仅次于上海、北京。今年上半年，成都零售物业市场需求整体表现仍相对活跃，不同业态发展各有侧重。“不过，当前，成都商业市场已逐步进入成熟阶段，市场优胜劣汰加速，‘退’+‘调’成为当前成都零售物业市场关键词”。

核心商圈竞争格局转变——

奢侈品牌出走红照壁 红星路大慈寺板块表现超预期

在IFS和远洋太古里开业后，核心商圈的竞争格局开始悄然转变。以奢侈品牌为例，在成都IFS和远洋太古里落成后，众多国际品牌布局红星路大慈寺板块，重心已悄然从天府广场红照壁板块转向红星路大慈寺，红星路大慈寺板块的商场表现高于市场预期，两大卖场公布的2015年销售额增长也体现了这一趋势。今年，他们同样是市场关注的焦点。Tiffany & Co.在落户IFS后，其旗舰店正式亮相远洋太古里；同期开业的日本服饰品牌集合店Issey Miyake，单店首次在中国集齐旗下四大品牌并引入me Issey Miyake中国首店；Uniqlo在远洋太古里新增一家门店，定位与紧邻的IFS店形成互补，侧面表现出国际品牌对核心商圈地标项目的青睐。

但与此同时，伴随高端消费降温，奢侈品牌继前两年快速在蓉扩张后，逐步调整策略整合店铺、客群资源，降低租赁经营成本。核心商圈内奢侈品仍延续年初以来的搬迁趋势，红照壁板块对奢侈品牌的吸引力持续下滑。二季度，已在IFS开设旗舰店的三个品牌相继退出红照壁板块，包括仁恒置地广场的Burberry、美美天一店的Ralph Lauren和Chaumet。美美天一店两家品牌退租后，空置面积分别被隶属于力诚百货集团的电商平台Lolever和意大利珠宝品牌Damiani填补。

朱建辉表示，今年上半年红照壁板块奢侈品牌频频传出的退租消息，奢侈品牌在国内二线城市经历快速扩张后，其经营策略在经济环境趋紧的形势下已日渐审慎，更加注重集约发展。IFS和太古里引入的大批一线品牌旗舰店对红照壁板块客源产生分流影响，因此不少品牌已及时调整策略、整合在蓉店铺资源，将重心转向开设于地标项目的精品、旗舰店铺。未来红照壁板块商业定位将不断调整，品牌组合应与红星路-大慈寺板块形成一定差异及互补。”

商业业态调整提速——

百货业危机四伏转型在即 体验娱乐消费及跨境保税商品成“新宠”

6月位于建设路商圈已经营22年的华联商厦百货关门歇业，称为当前百货业危机四伏的一个“缩影”。面临业态单一、物业老旧、动线死板等软硬件条件约束，消费者从中获取额的购物体验难以跟上快速变化的消费市场。在电商和一站式购物中心的多元冲击下，纯零售商业模式必然遭遇人气流失的困境。加之，成都商业市场已逐步进入成熟阶段，外资开发商、运营商落户成都在为本土市场带来国际商业经验的同时，也加速了市场优胜劣汰。

朱建辉表示，总体来看，形式新颖、卖点独特的品牌更受青睐，而大面积体验、娱乐业态及主力店则是业主招商工作的突破口。凯德天府积极调整定位和业态配比，本季成功引入佩妮油画、线上线下的素型天猫试衣间等品牌。欢乐颂在华润万家及Tommy Hilfiger等服饰品牌相继退租后，增加娱乐、体验业态占比，例如引进永旺莫莉幻想。“在亲子、教育、培训等工作室从写字楼办公转向进驻购物中心后，有助于购物中心拓展更多样化的消费客群”。二季度，有三家舞蹈工作室分别入驻仁恒置地广场、世豪广场、阳光新业购物中心的案例。同时，在政策引导下，跨境保税商品体验平台继续主城区扩张，仁恒置地广场引进成都首家跨境保税服饰体验店和上港进口商品超市，跨境保税商品日渐成为卖场租户调整后的一大新亮点。

　　【一线直击】

　　在“冷遇”中转型找“蓝海”

　　瞄准大健康产业 复城国际加速业态调整

　　2014年9月在蓉开业的复城国际广场是上海复地集团在全国的首个商业综合体项目。然而，正是这样一个“来头不小”的项目却在开业后受到了市场“冷遇”：没有特色，同质化现象突出，以零售、娱乐、餐饮为主打的业态组合优势与位于同一区域的银泰、世豪、伊藤等大体量项目相比，可以说毫无优势……而这便是2015年3月，成都复地商业管理有限公司总经理罗唤军来蓉上任时所必须面对的问题。

　　“成都商业地产行业竞争目前已经进入白热化阶段，新项目扎堆入场，商业体量连年攀升。而从区域来看，复城国际广场所在的城南无疑是竞争最为激烈的区域”，罗唤军说，通过分析和研判，他们很快便意识到，目前区域内商业项目繁多，在品牌引入、资源获取等方面都有不同程度的影响，因此，必须在中国商业地产发展这片“红海”中找到“蓝海”，实现转型。

　　而大健康产业就是他口中所说的“蓝海”。罗唤军告诉记者，健康与每个人息息相关，随着人们对健康的越发重视、老龄化问题加剧、二胎政策放开，大健康产业将是中国未来十年新兴的万亿产业，发展潜力非常可观。于是，从2015年下半年开始，复城国际广场大量调整品牌以及经营方向，对原有近30%的商户进行优化调整，以期从传统购物中心的固有模式中跳脱出来。此后，随着第一健康西南区首家旗舰店、茁悦口腔西南区最大旗舰店，以及四川省人民医院蜀康医疗项目、成都市第三人民医院体检中心等200多家产业链条中相关企业的先后入驻，大健康产业如今在复城国际广场已渐具规模，而复城国际的写字楼出租率从去年全年的30%增加到了现在的近70%，也就是说去年一年的业绩今年却只用了半年就完成了。

　　“复城国际广场应该是国内第一个做大健康产业的综合体，我们希望通过做到从婴幼儿到成年人再到老年人都能够在这里找到自己所需要的健康服务”，罗唤军说，不仅是写字楼，商业综合体所引入的健身、护理、专科医院等业态也都是大健康产业的重要内容，“所以，目前我们正在加速对购物中心的业态调整，力争到年底时，在复城国际自持的近商业面积中，使大健康产业布局面积将超过1/3，这样我们不仅不会与同片区的商业综合体抢客源，还会成为相互引流，提升区域价值的伙伴。”