2017年中国商业地产市场发展年报

2017年，我国经济增长总体平稳，经济结构不断优化，服务业对经济增长的贡献持续提升，消费需求仍是经济增长的主要拉动力，住宿和餐饮业、批发和零售业发展势头良好，均为商业地产的发展奠定了良好的基础。全年商业地产销售面积依然保持较高增速，特别是商业营业用房销售面积增长加速。

随着商业地产从增量时代进入存量时代，企业一方面积极创新商业模式，丰富业态内涵，提升用户体验；另一方面积极探索商业资本化道路，纷纷试水商业地产资产证券化，旨在打通商业地产和资本之间的桥梁。

01

全国商办市场整体表现

（1）商业地产投资增速收窄、新开工降幅扩大，销售面积增幅显著

图：2013-2017年全国商业地产投资额、新开工面积、销售面积及其同比增速

数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com

从供应端来看，商业地产开发投资同比增速放缓，新开工降幅明显扩大。2017年，全年商业地产开发投资额22401亿元，同比增长0.1%，增幅较2016年收窄7.4个百分点。商业地产新开工面积26624万平方米，同比下降7.3%，降幅较2016年扩大6.0个百分点。

从需求端来看，在房地产市场限购、限贷、限售政策全线升级的背景下，投资者投资住宅市场受限，且随着城镇居民消费水平的提高、国家大力推进创业创新等举措，全年商业地产销售面积依然可观。2017年，全国商业地产销售面积17594万平方米，同比增长20.2%，增幅与2016年基本持平。

（2）商办用地供需降幅均收窄，二线城市成交规模增加

图：2013-2017年全国300城商办用地推出及成交面积

数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com

商办用地供需同比降幅均收窄，楼面均价继续上涨。2017年，全国300城商办用地推出规划建筑面积2.7亿平方米，同比下降6.5%；共成交2.2亿平方米，同比连续第4年下降，降幅为2.8%；成交楼面均价为2391元/平方米，同比上涨18.7%，平均溢价率为12.8%。

各线城市来看，2017年，一线城市成交规划建筑面积同比下降10.4%，在各类城市中降幅最大；二线城市商办用地成交面积结束了连续3年的同比下降趋势，转为同比增长10.7%。

02

全国办公楼市场

图：2011-2017年全国办公楼新开工面积及其同比增速

数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com

全国办公楼新开工面积同比降幅小幅扩大。近几年伴随着办公楼存量的累积，商业地产市场步入调整期。2017年，办公楼新开工面积继续走低，全年新开工6140万平方米，同比连续第3年下降，降幅为4.3%，较2016年扩大2.0个百分点。广东、江苏、浙江金融、服务、科技等产业发达，企业数量众多，办公楼市场需求大，2017年新开工规模仍处在上升通道。

图：2011-2017年全国办公楼销售面积及其同比增速

数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com

全国办公楼销售增速放缓，同比增幅收窄7.1个百分点至24.3%。2017年，我国宏观经济稳中向好，GDP同比增长6.9%。金融、信息技术等行业继续快速发展，全年办公楼销售面积为4756万平方米，同比增长24.3%，增幅较2016年虽有所收窄，但仍处在较高水平。

广东、福建、四川等地销售面积同比增长超九成，北京、上海受政策影响较大，其中北京办公楼市场销售面积同比降幅高达73.8%。

2017年全国办公楼开工销售比由2016年的1.7降至1.3，为近十年来的最低水平，在新开工逐渐放缓、销售保持较高增速的情况下，全国办公楼市场的供求关系逐渐趋向合理水平。

03

全国商业营业用房市场

图：2011-2017年全国商业营业用房新开工面积及同比增速

数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com

全国商业营业用房新开工面积同比降幅扩大。2017年，全国商业营业用房新开工面积20484万平方米，低于2011年水平，同比下降8.2%，降幅较2016年扩大7.3个百分点。四川、河南、广东、山东等省份作为我国的人口大省，商业营业用房新开工规模明显高于其他地区，2017年四川省新开工面积规模1631万平方米，居于首位。

图：2011-2017年全国商业营业用房销售面积及其同比增速

数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com

全国商业营业用房销售面积稳步增长，同比增幅小幅扩大。2017年，全国商业营业用房销售面积为12838万平方米，同比连续第五年增长，增幅为18.7%，较2016年扩大1.8个百分点。

2017年全国商业营业用房开工销售比为1.6，为近十年来的最低水平，也是近十年首次低于2，在新开工逐渐放缓、销售加速的情况下，全国商业营业用房的供求关系逐渐缓和。

04

2017年商业地产市场热点

2017年，随着商业地产从增量时代进入存量时代，企业发展战略的重点逐渐转向运营能力、盈利水平等方面的提升。

（1）运营模式：探索“社群+”创新模式，积极打造商业新生态

面对传统商业受电商冲击日趋严重、模式同质化等问题，如何打造特色的商业模式成为众多企业面临的最大挑战。随着产品不断创新、消费持续升级，市场上逐渐出现了从互联网行业衍生出来的现代生活概念——社群商业，而针对社群商业的创新成为了企业商业发展的探索点。另外，商业生态系统的打造也为破解同质化困局提供了重要思路。

?万科：丰富业态内涵，打造商业新生态

图：黄龙万科中心业态模式

资料来源：中国指数研究院综合整理