需求引领变革：2017沈阳商业市场年终观察

在经历了2016年的蜕变后，2017年的沈阳商业地产显然迎来新格局。无论是新项目的开业，还是新品牌的进入，或是新业态的出现……这种种现象不仅让我们在当下看到了希望，也让我们对未来抱有期待。时代和潮流就是这样，从不会因为你的“不愿”或“不想”停下前进的脚步。而当我们从被动接受，转变成主动迎合的姿态；逐渐剥离事物的浮华表面，从商业的本质——人的需求出发，就会发现其实改变并不难。

新增与存量并举，商业市场活力再现

关键词1：新增商业供给

从年初的沈阳恒大都市广场，到沈阳玖伍文化城，再到中粮广场祥云小镇、沈阳国瑞购物中心、沈阳印象城……同2016年交出的“白卷”相比，沈阳商业地产在2017年的开业项目无论是在数量，还是在类型、品质上均有一定比例的提升。

其中，沈阳玖伍文化城以文化为主题，打造24小时不打烊概念性书城，通过举办各种签售会、讲座等文化活动，成为城市极具文化感的商业项目；沈阳国瑞购物中心的开业填补了大东区东部板块的商业空白，引进的东北首家大型室内机器人乐园——ROBO星球，以高科技完成了对儿童及家庭的吸引；沈阳印象城的“都市秘境”街区，又将创意、手工、潮玩儿等新奇的商业元素集合在一起……

与此同时，2017年沈阳K11举行了乐高探索中心+海洋探索中心的奠基仪式；沈阳嘉里城签约了香港老正兴、点点奇趣儿童剧团、Sports Box等八大主力店，并着手打造以工业为主题，带有城市记忆的“黄金时代”主题街区；沈阳招商花园城成功引进奉天小馆、泰味太等当红餐饮品牌……蓄势待发的劲头，显然已经为2018年的开业做足了准备。

RET睿意德观点认为：新增商业供给的增长说明沈阳商业市场已经暂别“寒冬”，逐渐回暖，品牌商、开发商对东北商业市场也重拾信心；而新增项目在品质方面的提升，意味着开发商从商业的本质——重视人的需求的角度出发，通过对新商业元素、新科技的运用增加项目的辨识度，为消费者营造良好体验，从而获得其青睐。

未来，消费者多元化的需求将越来越多的被满足，重视消费者、为消费者匹配精准的产品与服务将成为商业运营的重要方向；而为了强化项目的“特色”，能与消费者之间产生情感的连接和共鸣，商业项目也将与属地文化相结合，嵌入城市的历史基因。此外，随着城市商圈多中心发展格局的形成，社区商业将进入快速发展的时代，成为带动区域繁荣的关键因素。

关键词2：存量商业改造

商业地产从增量时代进入存量时代已经是个不争的事实。沈阳玖伍文化城、印象城，尽管在2017年以全新面貌迎来开业，却均为存量商业的改造与升级。其中，玖伍文化城的前身为东舜百货，2015年沈阳出版发行集团介入，历时2年的策划、改造，最终呈现出如今的玖伍文化城。而首期入市的印象城前身为原国美电器，同样经过2年的重装改造后，于今年11月11日正式对外营业。此外，去年9月闭店的萃兮华都百货在经过半年时间的调整与改造，也于今年3月以“萃兮城市优客奥莱”的新面貌问世。而就在2017年即将结束之际，中兴商业发布公告称：由于盾安集团将对“新一城”项目进行战略调整，双方决定终止业务合作。随着双方合作的终止，沈阳中兴新一城或将迎来新一轮的商业调整。

不可否认，在商业地产存量时代的大环境下，在消费者行为习惯、消费特征逐渐变化的情况下，城市存量商业的激活、更新与升级将是未来沈阳商业地产发展的一大趋势。

RET睿意德观点认为：商业地产存量时代，以运营能力和盈利水平提升的“改造”始终是绕不过去的话题。首先，改造项目应避免周期过长，进而流失本已培养起来的忠实客群；其次，项目在定位、业态、品牌的调整与升级上，切忌一味的求新、求多，而是通过借助大数据等手段对目标消费人群的身份标签、消费需求有正确的认识，精准、高效的进行调整与升级，使之与消费者相匹配。目前许多知名的开发商，如华润、万科、龙湖、三井不动产等越来越重视大数据的应用，并在中商数据的帮助下完成了项目的升级与调整。未来，商业地产的商户组合、业态配比、场景内容等，将凭借海量数据的研究作为运营、决策的依据，而由此，商业所呈现的变化也将更深入人心。

业态创新，品质与科技驱动的体验升级

关键词1：从大而全到小而精

2017年，沈阳大型商超、卖场的日子似乎不太好过。7月1日，华润万家南塔店停业；7月5日，沈阳中街沃尔玛超市在营业16年后停业；11月23日，欧尚超市星摩尔店停业……就在人们怀疑实体商超是否真的像当年的百货、购物中心一样，不堪生鲜电商的冲击时，沈北华强城市广场、沈阳万象生活城签约永辉Bravo精品超市；沈阳首个山姆会员店落户中海和平之门，或将于明年营业；梵西生鲜高端精品超市F·Super与沈阳嘉里城达成合作，成为其主力店之一……

RET睿意德观点认为：大型商超、卖场的“没落”与精品超市的快速发展形成了鲜明的对比，它反映出在消费升级带动作用下，商业物种从大众化到精品化的更迭。从根本上而言，也是消费者需求升级的一种特定表现，即，人们不再满足于普通、大众化的商品，转而追求商品的品质与精细化。而以精品超市的为端口，未来，市场上会出现更多满足消费者对精致生活追求的“小而精”商业产品。

关键词2：从重零售到重体验

当下，消费者的消费行为已超越了对于物质的单纯满足，“寻找自我”的消费热潮开始不断扩大。因此，催生出了大量满足消费者对考究生活方式的追求、对“真正自我”探索的商业新机会——DIY手作。无论是1905文化创意园的篝火皮具、墨者，还是长安里的城市拾遗，或是大悦城的永笙记、小设计、同或绘馆……相较机械化生产、流水线作业，“手作”的魅力在于带给人们的品味与细节。当然，在快节奏的都市生活中，手作的意义更在于能让消费者花上2-3个小时，沉浸其中，享受“慢下来”的生活体验。