合富辉煌：2017广州商业市场年度总结与展望

2017 年对广州商业地产市场来说，是具有重大意义的一年，也是注定要被记住的一年。330新政出台，给商业市场带来挑战的同时，也带来了机遇，广州举办了财富全球论坛、跃进了世界一级城市之列、全年GDP突破2万亿元等，为广州商业市场的发展带来了广阔的想象空间。那么在这一年，广州商业市场发生了哪些重要事件、市场又迎来了怎样的变化？

总体成交情况：写字楼量价全线飘红，商铺走势平稳，公寓供求量受挫

从整个商业市场成交数据来看，公寓成交量仍在三大类别中领先，但却是近四年以来公寓成交量最少的一年；反观写字楼市场，成交量首度突破60万平米大关，是近五年来成交量峰点，同时年度成交量首超商铺，发展势头强劲；商铺方面，成交量与去年相仿，在近年成交的平均水平之上。成交走向不尽相同，价格走势则较为一致，三大类别物业成交价格同比均呈上涨趋势，也都处于近五年来成交价格的高位水平。

330新政及其影响：写字楼不跌反升、公寓成交锐减、商铺平稳过渡

330新政从物业用途、报建面积、销售对象及转让流通方面均作出严格限制，主要目的为遏制商业地产个人投资热潮，防止资金的大量涌入对市场带来不稳定因素。

写字楼市场本来的主要买家就是公司企业居多，个人投资者比例占比较小，而相应地，公司购入的写字楼面积多为面积较大产品，因此新政对写字楼市场的影响最小；商铺方面，主要是限制了个人投资客户购买资格，而商铺本来商业属性明显，加之商铺整体运营经营的理念逐渐加强，商铺大宗成交亦有增多迹象；作为本来是个人投资买家居多的公寓市场，销售对象受限制，整个市场受到了较为严重的“打击”，成交锐减，与新政前市场成交的火爆形成鲜明的对比，是最为受影响的商业物业。

合富大数据显示，新政后公寓市场月均成交骤降七成，导致全年成交同比跌幅近四成；写字楼成交受大宗交易主导逆市上升，新政后月均成交增加7%，全年成交同比上涨10个百分点；商铺市场新政后月均成交仅微跌2%，全年成交增加3%。

商服土地市场：外围区域成主导，定向引入产业

本年度商服用地成交，按用地的建筑面积来看，成交主要集中在外围区域，而且成交占比有扩大的趋势，对比之下，中心区域的土地面积的成交份额明显减少。原萝岗的科学城和知识城板块为成交主导，合同成交占比超四成，其次为海珠琶洲，全年商服用地成交宗数高达10宗，成全市之最。

从土地成交特征来看，今年商服用地的定向成交尤为突出，基本每宗地块均有引入特定的产业，定向出让趋势越来越明显，通过出让条件捆绑产业属性的方式进行出让，以符合各区域板块的发展战略及功能定位。而且对引入产业的要求越趋细化，指向性更为明确。在产业导向影响之下，因此地块基本以底价成交，且多有30-70%的自持比例要求。

写字楼市场市场特征：核心板块仍为主导，外围板块增速明显

合富大数据显示，本年度珠江新城继续成为写字楼成交最为火热的板块，金融城次之，在两大板块带动下，天河区在这两大板块的带动下成交量为各区之首，成交面积占全市36%，所占比例较去年减少7%，原萝岗区在科学城板块带动，超越番禺区成为成交占比的第二大区域，白云及黄埔区的成交占比也有较明显的提升，花都区更是在国际空港中心带动成交占比提升8%。中心区域及外围区域写字楼市场成交量同比去年均有所增长，但外围区域增长速度明显更快，占比亦提高至近4成。

天河区项目在榜单中占据一半席位，因此虽受琶洲、鱼珠等新兴板块的冲击，区域龙头位置仍十分稳固；上榜项目的成交量中基本均包含显著的大手交易成分，甚至不乏以整栋作为交易对象的成交案例；中心区域优质项目对比2016年均有10%以上的价格升幅，其中天盈广场更作为标杆项目以20%的升幅领涨。

大宗交易频现，成交金额突破70亿元

写字楼的大宗交易在去年底以来就有较为集中的呈现，今年以来有更为频密的趋势，写字楼的大手交易更为集中的出现在热点商务板块的优质办公物业，如珠江新城、金融城、天河北和琶洲，这些板块均有浓厚的商务氛围，或者是良好发展前景。类型方面，既有多个整层的成交，也有小独栋甚至整栋的成交，成交客户多为金融投资及科技信息类企业，一方面是出于办公自用需求，办公升级如扩大面积和地段优化选择，另一方面是看中物业未来的增值空间及地段稀缺性。

写字楼市场展望：多方利好助推，市场前景向好

城市地位不断提升，经济发展向好，营商环境日益优化，都为广州办公市场营造了良好的大环境，未来将有更多企业选择进驻广州，因此办公需求也在不断的升级扩张。